Согласно изменениям в законе о долевом строительстве (214 ФЗ) с 01.07.2019 года застройщики обязаны будут продавать объекты строящейся недвижимости только с использованием эскроу-счетов.

Давайте попробуем разобраться, что это такое?

Эскроу-счет это специализированный счет открываемый покупателем недвижимости в специальном аккредитованном Центробанком банке. Денежные средства, поступившие от покупателя на этот счет,  банком замораживаются и переводятся застройщику только после окончания строительства и ввода недвижимости в эксплуатацию.  Застройщик же получает от банка держателя эскроу-счета кредит на строительство. Процент на кредит не оговаривается и устанавливается банком самостоятельно. Процентная  ставка будет зависеть от сумму вклада в строительство собственных средств застройщика, а также от экономической привлекательности проекта. Также годовая процентная ставка будет уменьшаться по мере продвижения строительства и увеличении числа проданных квартир.  При этом банк кредитор осуществляет контроль над всеми проводимыми застройщиком финансовым операциями и вправе остановить проведение расчетов, в случае подозрения о нецелевом использовании средств.

После ввода строящегося дома в эксплуатацию деньги, замороженные на эскроу-счетах, поступают на погашение выданного банком застройщику кредита, а оставшиеся от погашения кредита средства поступают на счет застройщика.

В случае же замораживания строительства, банкротства или какого либо мошенничества деньги находящиеся на эскроу-счетах возвращаются гражданам-покупателям строящейся недвижимости.

Какой же порядок действий для обычного покупателя?

В первую очередь: выбрать строящийся объект недвижимости и банк аккредитованный на проведение сделок с эскроу-счетами.  Далее - оформление Договора Долевого Участия , в котором указано, что все расчеты проводятся с использованием эскроу-счета. После этого – регистрация договора долевого участия в Росреестре. Следующим шагом станет сбор необходимых документов (справка о зарплате и копия трудовой книжки, заверенная работодателем) для банка – держателя эскроу-счета. В случае ипотеки потребуется заключение ипотечного договора и внесение первоначального взноса (который так же зачисляется на эскроу-счет). В случае совершения сделки за наличные – внесение на эскроу-счет полной суммы стоимости недвижимости указанной в договоре долевого участия.  И наконец, завершающий шаг – подписание акта-приема/передачи и оформление недвижимости в собственность после ввода дома в эксплуатацию.

Казалось бы все просто замечательно, ведь новые поправки к закону внесены для защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков.  Однако  эксперты предполагают во многом лишь увеличение числа рисков, а именно:

1. Банкротство или лишение лицензии у банка держателя эскроу-счетов. Предполагается, что в этом случае застройщик должен будет перезаключить договор с новым банком, а застрахованные денежные средства перечисляются на новый счет. Однако если депозиты, хранящиеся на счетах финансовых организаций, защищены законом, то в отношении эскроу-счетов такого закона пока нет. Законодательно, пока не предусмотрено, каким образом будут возвращаться средства размещенные эскроу счетах в случае банкротства банка или отзыва у него лицензии.
2. Все эксперты предполагают рост цен на строящуюся недвижимость.  Это связано с тем, что застройщик будет закладывать в стоимость квадратного метра и проценты который он вынужден платить банку за использование кредита. Ориентировочный рост цен оценивают около 10%.
3. Повышение тарифов подрядных организаций , т.к. банки кредиторы будут ограничивать выбор подрядных организаций.
4. Увеличение сроков строительства. Банки кредиторы, согласно новому законодательству, имеют право блокировать любые финансовые операции застройщика.  А вот механизм обжалования подобных решений еще не разработан.  Все это будет приводить к увеличению срока строительства. А увеличение срока строительства выгодно банку, т.к. застройщик будет платить проценты за пользование кредитом.
5. Юристы предполагают возникновение новых серых схем разработанных недобросовестными застройщиками для привлечения клиентов более низкими ценами.

Из минусов введения эскроу-счетов можно назвать следующие: уменьшение числа строительных компаний в связи с тем, что не все застройщики смогут выполнить требования банков, увеличение стоимости квадратного метра жилья, ограниченное количество банков аккредитованных на проведение сделок с эскроу-счетами, а значит и банков для оформления  ипотеки, потеря возможности приобретения более дешевого жилья на стадии котлована.

В настоящее время для работы с застройщиками по новой схеме, аккредитацию получили 55 банков.  И только 2 банка из них подготовили кредитные предложения застройщикам.

Компания «РиКом недвижимость» 10 лет успешно работает на рынке оказания риелторских услуг. Компания является членом Российской гильдии риелторов и Южной Палаты Недвижимости.  Все сотрудники компании являются отличными профессионалами своего дела и готовы с радостью дать консультацию и оказать помощь жителям и гостям Ростова-на-Дону  в подборе и сопровождении при проведении сделок с недвижимостью (в т.ч. и новостройками).